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《南昌市人民政府印发关于进一步加快城市旧城(棚户区)改造工作意见的通知》洪府发〔2013〕43号

来源:南昌市重点工程管理办公室 发布时间:2014-11-18 14:18:51

南昌市人民政府文件

洪府发〔2013〕43号

南昌市人民政府印发关于进一步加快城市旧城(棚户区)改造工作意见的通知

 各县(区)人民政府、开发区(新区)管委会,市直各有关部门:

《关于进一步加快城市旧城(棚户区)改造工作的意见》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

2013年9月18日

关于进一步加快城市旧城(棚户区)改造工作的意见

    根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)、国家七部委《关于加快推进棚户区(危旧房改造)的通知》(建保[2012]190号)等文件精神,结合近年来我市城市旧城(含棚户区)改造实施情况,为进一步加大城市旧城改造力度,让更多困难群众的住房条件早日得到改善,推动以人为核心的新型城镇化建设,全面推进大投入、大建设、大发展,打造南昌核心增长极,特制定如下意见:

一、总体要求和基本原则

(一)总体要求。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,适应城镇化发展的需要,以改善群众住房条件作为出发点和落脚点,按照“繁荣发展新城、改造提升老城”的要求,加快推进城市旧城改造,在重点推进集中连线成片城市棚户区改造的基础上,将城市棚户区改造、城中村改造、低洼危旧房改造、旧住宅区改造统一纳入城市旧城(棚户区,下同)改造范围。

2013年至2015年,完成中心城区旧城改造1000万平方米,通过以新城发展带动老城改造,以老城改造支撑新城发展,最后实现新老联动、两岸共辉,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提高,城市面貌焕然一新,人居环境极大改善,城市发展赢得更大空间。

(二)基本原则。城市旧城改造遵循“政府主导、市场运作,科学规划、分步实施,连线成片、注重实效,分区负责、综合平衡,完善配套、同步建设”的原则。

1、政府主导、市场运作。城市旧城改造政策性、公益性强,要充分发挥政府组织引导和统筹协调作用,在政策和资金等方面给予积极支持;同时注重发挥市场机制作用,充分调动企业和棚户区居民的积极性,吸引有实力的房地产企业和动员社会力量广泛参与。

2、科学规划、分步实施。要根据经济社会发展水平和政府财政能力,结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划,在调查摸底的基础上,按照成片改造、完善配套、疏散人口的原则合理确定改造范围,编制旧城改造整体规划和更新改造单元的控制性详规。科学制定城市旧城改造的总体计划,明确改造的范围、主体功能布局、改造步骤和时序,合理确定年度改造目标任务,统筹推进、分步实施。要加快城市旧住宅区综合整治,加强环境综合整治和房屋维修改造,完善使用功能和配套设施。

3、连线成片、注重实效。旧城改造要充分尊重群众意愿,区分轻重缓急,对百姓呼声强、经济社会影响大、城市功能急需配套完善的区域重点优先安排,实行集中连线成片优先改造。对于非集中成片地块,本着“量力而行、尽力而为”的原则,有计划地逐步纳入改造目标任务。在实施中坚持整治、保护与改造相结合,正确处理“拆、改、提、留”的关系,对规划保留的建筑,主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色,保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求,精心设计,有效满足基本居住功能。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房,统筹用于符合条件的保障家庭。

4、完善配套、同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用,组织好新建安置(综合性住房)小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设,形成配套功能齐全、服务设施完善的综合性住房小区,确保居民安居乐业。相关基础设施和配套公共服务设施建设费用可纳入地块改造成本。对改造项目红线外的道路、排水工程,列入当年市(区)主导投资的重大重点项目计划,优先组织实施。

5、分区负责、综合平衡。各城区政府、开发区(新区)管委会是辖区内城市旧城改造实施责任单位,负责本辖区旧城改造的调查摸底、计划拟定、资金测算、方案报批、改造实施、征收补偿、信访维稳等工作。旧城改造资金实行“市级统筹、封闭运行、分区分户、综合平衡”的原则,采取“局部平衡与整体平衡相结合;静态平衡与动态平衡相结合;近期平衡与远期平衡相结合;内部平衡与外部平衡相结合”的方式。城市旧城改造范围内的土地出让净收益进入市土地储备中心专户,统一用于城市旧城改造。

二、加大政策支持力度

(一)多渠道筹集资金。采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

1、加大市、区财政配套资金投入。市、区财政应切实加大城市旧城改造的资金投入,可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中,安排资金用于城市旧城改造支出。除上述资金渠道外,还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。市、县(区)可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

2、加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则,创新金融产品,改善金融服务,积极支持城市旧城改造,增加城市旧城改造信贷资金安排,向符合条件的旧城改造项目提供贷款。市、县(区)要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制,积极吸引信贷资金支持。

3、鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据城市旧城改造任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城市旧城改造。积极落实民间资本参与城市旧城改造的各项支持政策,消除民间资本参与城市旧城改造的政策障碍,加强指导监督。鼓励企业出资参与城市旧城改造,加大企业改造资金投入。

4、规范利用企业债券融资。符合规定的政府融资平台公司、承担城市旧城改造项目的企业可发行企业债券或中期票据,专项用于城市旧城改造项目。对发行企业债券用于城市旧城改造的,要加快办理报批手续。

(二)创新资金运作方式。旧城改造主体采取“1+6+X的运作模式,其

1为由市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改;“6为由市属国有平台负责筹措资金参与旧改;“X为由企业社会力量筹措资金参与旧改。同时,允许市属国有平台与企业社会力量合作依法进行旧城改造建设。政府主导的中心城区城市旧城改造项目资金按照“市级统筹、土储融资,分区分账、封闭运行,以优补劣、综合平衡”的原则进行运作。

1、凡列入市旧城改造计划,实行封闭运行的项目资金由市土地储备中心设立市级专户,在市级专户下按区设立分户,实行“专户管理、分区核算”。市土地储备中心主要负责筹措政府主导的旧城改造项目改造资金。旧城改造地块的土地收入(土地出让净收益和划拨价款)全额进入市土地储备中心,封闭运行,统一支付用于旧城改造,并力求各区自主平衡。

2、旧城改造项目由各区政府会同相关单位在认真摸底的基础上,做好旧城改造项目的资金测算,制定详细的资金需求和资金计划,由市土地储备中心审核后,制定资金筹措方案报市旧改指挥部研究审批。

3、为保障旧城改造资金的需求,各区政府要将旧城改造范围内的土地收储、基础设施、安置房等项目按融资贷款“打包”要求,提供给市土地储备中心进行资金筹措,同时为融资贷款提供抵押土地。

(三)确保建设用地供应。城市旧城改造项目集中安置房用地、城中村产业用地、旧厂房改作教育、科研等非商业开发经营性用地采用划拨或协议出让方式供地;平衡资金用地(配建安置房用地)等开发经营性用地采用公开出让的方式供地。城市旧城改造项目优先纳入市城镇低效用地再开发试点范围。旧城改造安置房(综合住房小区)用地纳入土地供应计划优先安排,并简化行政审批流程,提高审批效率。安置住房(综合住房小区)中涉及的廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

1、旧城改造范围内的所有土地由市土地储备中心统一收储,征地拆迁委托各区政府具体组织实施,由市国土局按城市规划和旧改实施方案统一供应。涉及旧城改造土地出让方案中应考虑配建安置房(住宅和非住宅)的建设要求。具体旧城改造土地供应方式由市国土局会同市土地储备中心、市财政局另行研究制定。

2、对集体经济组织原有产业用地,根据城市规划需要实施改造,可由原集体经济组织提出申请,将集体建设用地改变为国有建设用地,并依法办理土地手续,确定给原集体经济组织使用。对城中村用地进行改造,应将集体建设用地转为国有,安置地块可采取划拨方式供应,节余地块经收储后在土地一级市场公开出让,所得收益用于安置房建设资金平衡。

(四)完善安置补偿政策。城市旧城改造房屋征收工作坚持“一个中心”、把握“三个原则”,即坚持以“和谐有序”为一个中心,把握“不与民争利”、“阳光征收”、“用做群众工作的方法来做征收工作”的三个原则,具体征收补偿安置程序和标准严格按照国家和省市相关文件执行。改造计划的确定和房屋征收补偿方案的制定,要充分尊重群众意愿,广泛征询群众意见。

1、安置补偿原则

(1)国有土地上房屋征收安置实行货币补偿与产权调换相结合,由被征收人自愿选择。对老城区人口密度高的中心城区,要结合完善城市功能布局和产业业态功能定位,以“从严控制就地就近安置、适度鼓励货币补偿、优惠实施异地安置”的方式尽可能将老城区核心区域人口导入新城区,有序减少老城区中心区人口,提升新城区人气。

对选择产权调换实行就地就近安置的,按照“征一还一,就近靠档”的原则进行安置;对选择货币补偿的,继续按照现有货币补偿政策给予补偿;对选择产权调换实行异地安置的(主要指红谷滩新区、朝阳洲新区范围)具体优惠办法由市房管局另行制定。

对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,符合住房保障条件的,优先提供保障性住房。

(2)集体土地上合法住宅征收补偿按照洪府厅〔2012〕133号文有关规定执行,实行“限量实物安置、超标货币补偿”政策,即在标准安置面积以内等面积部分实行实物安置,超出标准安置面积部分实行重置价货币补偿。实物安置在征迁面积范围内按每户和人均比指标控制,并从严控制分户标准要求。征收过渡费、搬家费等不得以分户情况挂钩,可以人均标准补偿。

在进行城中村改造的同时,鼓励实现城中村村民户籍制度、自治管理体制、经济组织形式、社会保障体系和土地性质的同步转变。

2、安置房建设

(1)坚持房屋征收安置房建设优先的原则,对政府主导统建的安置房原则上以综合住房小区模式建设,与廉租房、公共租赁住房、人才公寓等各种性质住房合并立项建设。在红谷滩新区、西湖区、青云谱区、青山湖区优先安排统一的安置房建设用地,安置地块选址应满足交通便捷,公交、教育、医疗卫生、商业、文化体育等配套设施完善的区域。

旧城改造范围内的基础设施、安置房、景观建设可采取BT、委托代建、开发配建等多种模式进行建设。

(2)土地受让单位配建的安置房,应与开发出售房源同步设计、同步实施、同步交付。可先由市规划部门批准改造地块安置房修建性详规,明确户型要求,并在土地出让合同中载明,安置房未开工建设并达到进度要求的,不得办理商品房预售许可。

(3)安置房源由市房管局负责全部建立档案并跟踪管理,未经市政府批准,不得改变用途。

(4)旧城改造中涉及到城中村改造的农房安置房,根据被征收人的意愿,可通过补缴土地出让金的方式,将其安置房转为城镇房,农房安置房上市交易时应缴交土地出让金。

3、村集体产业用房建设

为集约节约利用土地,今后对已安排产业用地未达标的村庄原则上不再安排产业用地,按标准核定村集体产业用地指标,对产业用地不足的按人均标准将产业用地安置转为产业用房安置。城中村改造涉及的村集体产业用房可在综合住房小区中按总建筑面积20%左右(包括综合住房小区自身配套设施在内)进行配建,可有偿或以土地换面积方式提供产业用房,具体办法由市国土局会同市规划局等相关部门研究制定。

对原已划拨的村集体产业用地,允许村集体经济组织按城市规划要求开发建设。土地应转为国有土地后可划拨或出让供应。合作开发的,不得进行分割预(销)售转让。

(五)落实税费减免政策。对城市旧城改造安置房项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,减半征收经营性收费。落实好旧城改造安置住房税收优惠政策,电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。具体办法由市财政局会同市税务等相关部门研究制定。

(六)提高行政审批效率。对城市旧城改造项目建设中涉及旧改立项、规划审批、土地供应、招标投标等需市直相关部门审批、核准、备案等有关手续均进入审批“绿色通道”,由推进旧城改造指挥部办公室协调各相关部门集中统一研究,限时审批,限时办结。

三、提高规划建设水平

(一)优化规划布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合。实行异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址,尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则,严格控制套型面积,落实节约集约用地和节能减排各项措施。

(二)确保工程质量安全。要落实工程质量责任,严格执行基本建设程序和标准规范,特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度,防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任,积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。实行工程质量责任标牌,公示相关参建单位和负责人,接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案,积极执行绿色建筑标准,按照节能省地环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。工程建设必须依法依规,公开招标,阳光操作。

四、加强组织领导

(一)成立机构,高位推动。为进一步加大我市城市旧城(棚户区)改造力度,市委市政府决定成立市旧城改造工作领导小组、市推进旧城改造工作指挥部和市旧城改造维护社会稳定领导小组,市委、市政府主要领导分别担任组长和总指挥。领导机构下设办公室,其中旧城改造工作领导小组、市推进旧城改造工作指挥部办公室合署办公,办公室设在市建委(重点办)。办公室下设综合协调、规划前期、房屋征迁、工程推进、土地运作(资金保障)、信访维稳等六个工作小组,从各单位抽调精干力量组成。各区进一步提高认识,参照市里做法,成立相应领导机构,统一负责本辖区旧城改造工作推进。各级城市旧城改造领导机构要建立机制、强化调度,保证城市旧城改造工作顺利推进。

(二)发动宣传,营造氛围。要加强信息公开,提高工作透明度,充分发挥舆论引导作用,准确解读政策措施, 及时反映工作进展情况,主动公布实施方案、补偿标准、安置房源、安置办法等政策信息。广泛宣传棚户区改造的重要意义,尊重群众意愿,深入细致做好群众工作,积极引导棚户区居民参与改造,使城市旧城改造工作真正得到人民群众的理解与支持,为推进棚户区改造营造良好社会氛围。

(三)分工负责,形成合力。各城区政府、开发区(新区)管委会、市直相关部门要进一步提高认识,继续加大城市旧城改造力度,依据自身职责,分工负责,密切配合,形成合力,扎实做好棚户区改造的各项工作,切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。

市推进旧城改造工作指挥部办公室负责领导小组和指挥部日常工作,收集、整理需提交领导小组及指挥部研究协调事项,贯彻落实领导小组和指挥部会议相关决定、决议和精神。具体负责制定全市旧城改造工作计划和下达年度改造任务;负责起草全市旧城改造的有关政策;负责协调办理全市旧城改造项目的立项、规划、土地、征迁、建设的审批手续;负责对各区旧城改造工作进行指导、协调和督查考核;负责研究解决全市旧城改造工作中出现的问题;负责协调各成员单位的工作;承办领导小组及推进指挥部交办的其他工作。其他市直相关部门要按照各自职能做好相应工作,明确具体工作职责和措施。具体各部门的职责由市旧改指挥部办公室另行研究制定。

(四)强化督导,严格考核。各级政府要将城市旧城改造作为重大民生工程和发展工程来抓,并纳入市委、市政府对各城区政府、管委会和相关责任单位的综合考核评价体系。市政府每年与各城区政府、开发区(新区)管委会和相关责任单位签订目标责任书,明确年度目标任务。成立市监察局、市政府督查室牵头的督查考核工作组,加强对旧城改造工作的监督检查,全面落实工作任务和各项政策措施,严禁企事业单位借棚改政策建设福利性住房。对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的城区政府和相关部门主要负责人进行约谈,限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员,要依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

五、附则

    本《意见》自下发之日起执行,各县、开发区(新区)旧城(棚户区)改造工作可参照本《意见》执行。市政府办公厅《关于进一步规范我市城市棚户区(低洼危旧房)改造的实施意见》(洪府厅发[2012]112号)同时废止。

 

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